Il condominio è tenuto a rispondere dei danni causati ai condomini ed ai terzi in caso di caduta dalle scale condominiali.

La responsabilità discende dall’art. 2051 del codice civile, a mente del quale “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Sull’amministratore grava il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni del condominio e, conseguentemente, la responsabilità per gli eventuali danni subiti dai condomini e da terzi all’interno dei locali condominiali.

La giurisprudenza prevalente ritiene che si tratti di una ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del condominio, esclusa solo dal caso fortuito, quindi da un fattore esterno che, interferendo nella situazione di fatto, abbia di per sé prodotto l’evento, assumendo il carattere del caso fortuito autonomo, ovvero quando si versi nei casi in cui la cosa sia stata resa fattore eziologico dell’evento dannoso da un elemento di fatto estraneo del tutto eccezionale, cd. Fortuito accidentale e per ciò stesso imprevedibile (Cass Civ. 11695/2009).

Il condomino caduto dalle scale, al fine di ottenere il risarcimento, avrà l’onere di provare di aver subito un danno in conseguenza della caduta, che sussiste un nesso causale fra il danno e le scale condominiali, che la cosa era sotto la custodia del condominio, o che si tratta di bene comune.

Sarà invece onere del condominio provare che l’evento si è verificato per caso fortuito.

L’applicabilità dell’art.2051 cod. civ. è limitata ai danni derivanti dall’intrinseco dinamismo delle cose medesime, per la loro consistenza obiettiva, o per effetto di agenti che ne abbiano alterato la natura.

Per quanto riguarda “l’alterazione”, il custode ne risponde solo quando questa “per le sue caratteristiche, determina la configurazione nel caso concreto della cd. Insidia o trabocchetto e l’imprevedibilità e l’invisibilità di tale alterazione per il soggetto che, in conseguenza di questa situazione di pericolo, subisce un danno” (Cass. Civ. 11592/2010).

Per effetto di questo principio, nell’applicazione giurisprudenziale è stato negato il risarcimento:

-a condomini scivolati dalle scale condominiali bagnate da acqua piovana;

-a caduta provocata da gradini bagnati a causa di operazioni di pulizia

In quanto il danneggiato ha volontariamente e consapevolmente utilizzato le scale, nonostante la percepibilità del loro stato e la prevedibilità dell’evento.

La conoscenza della pericolosità delle scale, comporta quindi l’onere di adottare maggiore cautela.

Allo stesso modo, qualora la scala presenti gradini rotti e sconnessi, e tali imperfezioni siano risalenti nel tempo, al condomino che ne fa uso abituale non verrà agevolmente riconosciuto il risarcimento; a differenza di un visitatore saltuario o di chi si rechi per la prima volta nell’edificio.

Se si tratta invece di anomalie improvvise ed occulte viene riconosciuta la responsabilità del condominio, sia nei confronti del condomino sia verso i terzi (Cass. Civ. 2662/2013).

La richiesta di risarcimento del danno non è soggetta al tentativo di mediazione, anche se la parte in causa è un condominio, ma al procedimento di negoziazione assistita, se la somma richiesta non eccede €.50.000,00=.